中银建宸 | 建筑行业复工专题-关于房地产项目延期交付风险的问答
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    日期:2020-03-09    作者:马宇珊


    文:马宇珊


           导语:本次疫情对于在建的房地产项目的开发进度造成了重大影响,恐直接影响对业主的房屋交付,引发关于延期交付的纠纷。本文将对延期交付的有关问题进行整体分析,提供解决方案,帮助房地产企业应对潜在诉讼。



    一、企业是否需要向业主发送延期交付通知?

    答:需要。

          通常,在《商品房买卖合同》中出卖人与买受人双方会约定:“遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起若干日内告知买受人的,出卖人可据实予以延期。”

          除合同约定外,《合同法》第一百一十八条、湖南省高级人民法院在其发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》、浙江省高级人民法院在其《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》等文件中表明,当事人以不可抗力为由主张部分或者全部免除责任的,仍应提供证据证明其已尽到通知义务,以减轻可能给对方造成的损失。当事人违约后,对方没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔。



    二、延期交付通知应包含哪些内容?

    答:房地产企业发送通知时可涵盖以下要点,以固定部分事实:

    1.  疫情爆发前的工程进度;

    2.  疫情对工程造成的影响(含原材料、工人、运输方面);

    3.  通知业主预估的延迟交付时间;

    4.  企业为防止损失扩大采取的措施;

    延期交付通知的名称、格式并不重要,可配合营销部门、客户关系部门草拟措辞柔和的通知内容,取得业主理解。



    三、疫情爆发后新签合同时应注意哪些问题?

    答:应特别注意适用新的交付时间。

          我们注意到,在涉及非典疫情的类案(2005)沈民(2)房终字第799号中,买受人向出卖人主张逾期交楼违约金。该案中法院认为商品房买卖合同签订于非典疫情爆发后,双方在约定房屋交付时间时应已考虑疫情影响,最终认定出卖人应当承担逾期交付违约金。因此提示房地产企业,在尚未签约的合同中,应注意将原定交付时间调整为延期后的交付时间。



    四、业主收到延期交付通知后,提出解除合同应如何处理?

    答:可拒绝业主解除合同的要求。

          疫情的发生除影响按时交付以外,亦对房屋价格、买受人收入水平产生震荡,买受人确有可能因此解除合同。然而,延期交房原则上不影响《商品房买卖合同》根本目的的实现,房地产企业有较充分的理由拒绝合同解除诉求。

          另外,根据广东省高级人民法院发布的《关于依法保障受疫情影响企业复工复产的意见》,在审理合同履约纠纷时,根据疫情及防控措施实际影响,依法确认部分或者全部免除债务人责任。引导当事人在疫情消除后根据“不可抗力”或“情势变更”情形,采取顺延期限、调整价格、减少收费、分担损失等形式继续履行合同。法院应严格审查合同效力,审慎适用合同解除。



    五、如何搜集证据应对潜在的逾期交付纠纷?

    答:

    1、各行政主管部门发送的通知文件(如延长假期、迟延复工、停工停产、交通管制、封城措施、隔离措施等);

    2、工程总承包方因无法按期开工发送的延期往来函件等;

    3、原材料供应商发送的延迟交付材料的函件等;

    4、工程签证(如开复工签证,进度签证等);

    5、因本企业疫情严重地区员工(往返交通凭证)、因强制隔离无法复工的通知(如有)等;



    六、本次疫情导致的延期交付时间多久为宜?

    答:根据目前疫情发展情况,保守建议一个月以内为宜。具体理由如下:


    01

    春节阶段­——不属于延期交付的免责期间

           2020年123日晚,广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应,随后第二天迎来7日春节假期,直至2020130日。该阶段属正常春节假期,房地产企业与小业主签订《商品房买卖合同》并确定交付日期时,已经预料到该假期导致的施工停滞,即使该时间段因疫情导致停工停产,也难以计入房地产企业逾期交付的合法期限。广东省住建厅发布的《关于精准施策支持建筑企业复工复产若干措施的通知》中,亦表明正常春节假期不计算在顺延工期之内。



    02

    推迟复工阶段——确定属不可抗力免责事由

           根据广东省人民政府发布的《关于企业复工和学校开学时间的通知》,广东省内各企业复工时间不早于2924时,推迟复工 10日。该期限具备“不能预见、不能避免、不能克服”三特性,应属《合同法》中规定之不可抗力事由。210日,全国人大常委会法工委表示:“当前我国发生‘新冠肺炎’疫情,为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”



    03

    允许复工但仍受疫情影响的阶段

          允许复工后,由于各省市对于疫情重点地区的复工返程人员采取隔离措施、对于原材料运输车辆实行了管控、对于部分社区也采取了封闭式管理等措施,导致本次疫情对于房地产项目的影响远不止10日,甚至导致更长周期的项目停摆,施工搁置。对于此阶段是否属不可抗力免责期间尚无定论,以下仅提供两种不同观点以供探讨。


    1观点一:全国疫情存续期间均适用不可抗力免责

          此观点的代表判例为非典疫情期间,海南省三亚市中级人民法院(2005)三亚民一终字第79号案例,一起逾期交付导致的商品房买卖合同纠纷。本案件中法院认为:计算"非典"疫情造成的交房迟延的免责时间应为疫情发生期间的全部(即2003年5月8日至2003年7月17日,共计71天),具体而言:起算时间2003年5月8日为三亚市建设局下发《关于在防控非典期间禁止录用岛外民工的紧急通知》;终止时间为同年7月17日,全国防治非典型性肺炎指挥部在北京召开阶段性总结会议,国务院总理温家宝宣布我国取得抗击非典的阶段性重大胜利。可见该法院将全国疫情防控情况作为免责时间段,对不同省市受影响时间段并无差别化认定。


    2观点二:免责期间根据省市防控时间决定

          此观点代表为湖南省高级人民法院,在其发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》之问4:“因新冠肺炎疫情导致不能履行合同的,能否适用不可抗力条款?如何确定起止时间?”中,湖南高院表示:“根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定起止时间。一般可根据合同履行地或当事人住所地的省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。”

          根据以上高院意见,允许复工后至应急响应结束前时间段亦有可能被认定为不可抗力。以广东省为例,虽然复工时间定为不早于202029日,直至224日上午,广东卫健委才发布信息将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别,由省重大突发公共卫生事件一级响应,调整为二级响应。本文发出时,二级响应尚未终止,省内各级社区仍采取防疫措施。

          观点一判例发生在非典疫情期间时间较为久远,其中观点二较为明确对起止时间做出了答复,更具有指导意义。以广东省为例,春节假期结束后(131日)至省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应后(224日)时间段内,房地产企业拥有较为充足的理由延长工期,举证难度较低。224日以后,如仍有延期需求的,建议按本文所述准备证据,以证明疫情造成的实际影响。



    七、结语

          针对本次疫情,法工委已明确表示可适用不可抗力于合同履约纠纷中,但仅为原则性指示,具体不可抗力的适用起始点尚无明确定论,因此更依赖于房地产企业证据的准备。我们保守建议房地产企业延期交付时间控制在一个月内为宜,并提示房地产企业做好延期通知、证据搜集工作,以此在潜在诉讼中法庭认定免责期间的时更具主动权。

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